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买卖小产权房“后患无穷”
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2月21日，国土部召开新闻发布会，明确2012年将选择小产▽权房问题相对突出的城市开展小产权房“试点”清理；3月12日，国土部部长徐绍史在两会期间接受记者采〓访时称，清理小产权房工作，今◥年将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格规范，不让小产权房继续蔓延；3月26日国土资源部网站消息称，目前国土资源部已经开始↑试点治理小产权房，同时准备在全国开展小产权房清理工作。小产权房再次成为人们∩关注的焦点。小产权房是指占用集体土♂地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。并不是说小产☆权是违章建筑或者违法建设的，对集体组织内人员来说是合法的，可以办证的，对集体组织以外则不可。近几年，我市在旧城改造过程中，有些村居也建设了一定数量的小产权房，由于小产权房的价格要低于周边的商品房，所以很多人员也购买了此类房屋，殊不知在购买的同时√也留下了隐患。买方有可能“血本无归” 先回顾一下，我国第一例小产权房纠纷案，北京市通州区画家村“宋庄房讼”案。马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。李玉々兰系城镇居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以4.5万元的价格卖给李玉兰。2006年2月份，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。北京市通州区法院一审认为，李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。后李玉兰不服，提出上诉，北京市第二中级人民法院终审判决仍然认定买卖合同无效。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强〖农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和非法建造的住宅发放土地使用证。” 2008年1月，国务院办公厅在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。可以看出，根据现行法律法规和国家政策，非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体，国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋，故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售№房屋的合同，应一律认定为无效。卖方有“锒铛入狱”的可能小产权房买卖中，承担法律风险的不仅是买方，卖方也会承→担风险。“在房价上涨的情况下，卖方可以主张合同无效，而房价一旦出现下跌的情况，买方也同样可以主张合同无效。”只是在目前的环境下来看承担风险的主要还是买方。日前，中国之声报道因擅自在房山区建设并销售“青龙湖庄园”别墅，且在政府部门明令禁止的情况下仍然继续销售，获得购房款总额达730余万元，北京风景伟业房地产有限公司老总被检方指控犯有合同诈骗罪，此罪名的量刑最高可至无期徒刑，有可能成为我国首例因为出售小产权房】而获刑的案例。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。另外，一旦购买了小产↓权房，无法办证的情况下，再次销售，就相当于处置无处置权的房屋，有可能形成诈骗。不能办证导致“后患无穷” “小产权房”由于缺少政府有效的监管和行政主管部门的指导，大都没有业主委员会，也无法聘请正规的物业管理公司，更没有缴纳公共维修资金，市政设施也不完备，因此居住环境和社会治安都存有隐患。许多人购房都是为了使自己生活的更好，但无法办理自己的产权证，在户口迁移、子女入学、再次转让时都不能依照现行相关规定办理。另外由于无房屋产权，有可能在房产拆迁时无▂法获得赔偿。这些都是买房后必须面临的“难题”。很多人在购买小产权房是主要是看中的是房屋价格低。从目前的国家政策来看，就是小产权房能够获得“转正”，也必须在缴纳土地出让金和补缴相关税费后，也许那时候的小产权房价格将不低于同区域的商品♀房，这样看来，小产权房唯一的优势也将荡然无存。（房管局）
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